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Posts Tagged ‘Rückforderung’

Teures Förderprogramm zur Rechtskenntnis für Immobilenverwalter

19 Jul

„Ein Blick in das Gesetz fördert die Rechtskenntnis“ – Dieser Satz wird Jurastudenten immer wieder eingebläut. Nicht ohne Grund, denn auch anderen Berufssparten, etwa den Immobilienverwaltern, wäre dieser Praxishinweis ans Herz zu legen:


Mein Mandant war Mieter einer Gewerbeimmobilie, das Mietverhältnis wurde Anfang 2015 beendet, kurz nachdem die Immobilie aus einer Zwangsverwaltung heraus verkauft wurde. Nachdem  das Objekt zurückgegeben worden war, ist die Kaution etwas in Vergessenheit geraten. Nun jedoch möchte mein Mandant die Kaution, immerhin einen   vierstelligen Betrag, zurück.

Die neue Immobilienverwaltung teilt mit, dass der Erwerber für die Gewerbeimmobilie nur eine dreistellige Summe erhalten habe. Diese wurde ausgekehrt, andere Ansprüche solle der Mieter doch bitte bei dem (natürlich insolventen) Verkäufer geltend machen.

Der Mieter insistiert aber gegenüber dem neuen Eigentümer unter Fristsetzung auf  Auszahlung und verweist auf § 566a BGB, wonach der Neueigentümer die Kaution zurückzahlen muss. Der Vermieter ruft nun begeistert „Ätsch“ und schreibt zurück, dass die Norm des § 566a BGB aber nur für Wohnraum gelte, der Mieter aber Gewerberaum gemietet hat.

Der verunsicherte Mieter wendet sich an unsere Kanzlei. Ein Blick ins Gesetz fördert die Rechtslage hervor:

  • Nach § 578  Abs 1 BGB sind insbesondere die Vorschriften der §§ 566-572 BGB, also auch der § 566a BGB auf Mietverhältnisse über Grundstücke entsprechend  anzuwenden. Das hilft aber  nur bedingt weiter, da es sich nur um einen Teil eines Grundstückes handelte, die Gewerberäume;
  • Nach § 578 Abs 2 BGB sind allerdings  die Vorschriften des § 578 Abs 1 BGB auch für Mietverträge über andere Räume als Wohnungen anwendbar.

Zusammenfassen kann daher gesagt werden:  § 566a BGB gilt auch für Gewerbe, wenn es nicht explizit im Mietvertrag ausgeschlossen wurde (und das war es in diesem Fall nicht). In einem kurzen anwaltlichen Schriftsatz wurde nun ein „Ätschibätsch“, natürlich  in schnöden juristischen Worten umschrieben, an die Hausverwaltung übersandt.

So hat die fehlende Rechtskenntnis des Verwalters bei dem Vermieter (denn die Hausverwaltung wird bestimmt verscuhen die Rechtsanwaltskosten an den Vermieter weiterzugeben) oder der Verwaltung einige hundert Euro an gegnerischen Rechtsanwaltskosten im Wege des Verzugsschadens verursacht.

Sicherlich drängt sich einem Laien die oben genannte Rechtskenntnis nicht ohne weiteres auf, von einem professionellen Immobilienverwalter sollte ein wenig Rechtskenntnis aber schon zu erwarten sein.


Die Kanzlei Mielke Koy Butenberg berät Mieter, Vemieter und Immobilienverwalter zu allen Fragen des Mietrecht, Steuerrecht, Erbrecht und Werkvertragsrecht.

 

Der Widerrufsjoker – Ein erster (Pyrrhus-)Sieg der Verbraucher

18 Jul

Nachdem die Banken erfolgreich ein Urteil des BGH bis zum 21.6.2016 verhindert haben, um einen massenhaften Widerruf von Immobiliendarlehen zu verhindern, hat der  BGH nun, nachdem durch die Gesetzesänderung eine solche Welle nicht mehr zu befürchten ist, mit zwei Entscheidungen vom 12.7.2016 die Richtung für die bis zum 21.6.2016 ausgesprochenen Widerrufe klargestellt:

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Und schon wieder sind die Banken einem BGH-Urteil aus dem Weg gegangen…..

04 Apr

Wie bereits in unserem Blog berichtet, scheuen sich die Banken vor einem höchstrichterlichen Urteil zum sogenannten „Widerrufsjoker“ sowie zur Fragestellung der Verwirkung von Widerrufsrechten. Zu dieser Vermeidungsstrategie ist letzte Woche ein weiterer Fall hinzugekommen.


Das OLG Stuttgart hatte – gemäß der wohl überwiegenden Meinung der Oberlandsgerichte – mit Urteil vom 29.9.2015 entschieden, dass ein Widerruf, der erst nach Abwicklung des Darlehensvertrages erfolgte, wirksam, eine Verwirkung dieses Rechts jedoch nicht gegeben sei.

Auch führt nach Ansicht des OLG Stuttgart eine inhaltliche Bearbeitung dazu, dass  der Verwender sich nicht auf die Musterwiderrufsbelehrung des Gesetzgebers berufen kann.  Auf Grund der unterschiedlichen Rechtsansichten der verschiedenen Oberlandesgerichte (siehe etwa OLG Frankfurt, Urteil vom 7.7.2014 AZ: 23 U  172/13 – allerdings noch nicht Rechtskräftig da der BGH für die Nichtzulassungsbeschwerde  Prozesskostenhilfe gewährt hat: AZ: XI Z A 18/14) wurde ausdrücklich die Revision zugelassen.

Diese wurde auch durch die Bank eingelegt und begründet, da der BGH für den 5. April 2016 einen Termin zur mündlichen Verhandlung festgesetzt hatte.

Wie gehabt wurde auch dieser Termin eine Woche vorher  durch den BGH aufgehoben, da die Banken als Revisionsführer ihre Revision zurückgenommen haben (und somit incident eigentlich dass Urteil des OLG Stuttgart akzeptiert hat. Allerdings entfaltet ein Urteil eines Oberlandsgerichts keine Bindungswirkung für andere Gerichte, wie es beim BGH der Fall wäre).

Offensichtlich geht es auch hier wieder um Zeitverzögerung, um möglichst viele Verbraucher von einem Widerruf eines laufenden oder bereits beendeten Darlehensvertrages abzuhalten. Die Möglichkeiten des Widerrufes eines laufenden oder bereits beendeten  Darlehensvertrages wegen eines Fehlers in der Widerrufsbelehrung sind nur noch in einem engen zeitlichen Rahmen möglich.

Das bisher unbegrenzte Widerrufsrecht für Altverträge wird nach aktueller Gesetzeslage  zum 21.6.2016 enden.

Die Banken müssen also nur ein BGH Urteil bis zum 21.6.2016 verhindern (obwohl diese Regelung im Gesetzgebungsverfahren kritisiert wurde siehe Gutachten Prof Knops). Das bedeutet für die Banken nur noch 10 Wochen „Verzögerungspolitik“, danach müssen Sie nur noch die bis zum 21.6.2016 erfolgten Widerrufe „abarbeiten“. Und solange kein BGH Urteil in der Welt ist, werden erheblich weniger Verbraucher angesichts der Rechtslage ihr Widerrufsrecht ausüben.

So mutet die gerade heute hier eingegangene  Klageerwiderung einer Bank angesichts des obigen Verhaltens geradezu höhnisch an, in der  nachdrücklich darauf hingewiesen wird, dass der BGH bisher nicht zur Verwirkung entschieden habe, die Oberlandesgerichte Düsseldorf und Frankfurt aber eine solche Verwirkung eindeutig annehmen…..

Wer sich also mit dem Gedanken trägt, den „Widerrufs-Joker“ auszuüben, sollte dies bis spätestens  Juni 2016 angehen und den Widerruf bis spätestens zum 21.6.2016 gegenüber der finanzierenden Bank ausgeübt haben.

Angesichts der Strategie der Banken gehe ich davon aus, dass  es auch bis zum 21.6.2016 kein Urteil des BGH geben wird. Sollte bis dahin vom BGH noch eine weitere mündliche Verhandlung angesetzt werden, wird die Revision dem Verbraucher entweder erneut „abgekauft“ oder die eigene Revision kurz vor dem Termin zurückgenommen werden.

Aus Bankensicht mag dieses auch verständlich sein, droht doch ein milliardenschwerer Schaden.

Dies wird an dem Beispiel der Vorfälligkeitsentschädigung deutlich. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird gemäß § 502 BGB  dann fällig, wenn der mit langer Zinsbindungsfrist abgeschlossene  Darlehensvertrag (fast alle Immobilienfinanzierungsverträge sind so ausgestaltet) vorzeitig abgelöst wird.

Dies passiert häufig, etwa bei einem vorzeitigen Verkauf der Immobilie wegen Scheidung, Erbauseinandersetzung oder sonstigen Gründen. Bei einer Darlehenssumme von 100.000,- €, geringer Tilgung und hoher Restlaufzeit, sowie Zinsen von 5% jährlich kann da schnell ein Betrag von circa 4.000,- € pro Jahr (und für jedes weitere Jahr  der vorzeitigen Ablösung absteigend berechnet) zusammenkommen, bei höheren Darlehensbeträgen entsprechend mehr. In der Regel bewegen sich Vorfälligkeitsentschädigungen bei Verbrauchern zwischen 1.000-30.000 €. Für die folgende Beispielrechnung nehmen wir ein Mittel von 15.000,- € pro Vorfälligkeitsentschädigung an.

Wenn man jetzt annimmt, dass eine Bank, etwa die örtliche Sparkasse,  in einem mittelgroßen Ort pro Jahr 1000 Immobiliendarlehensverträge abschließt und nur 5% der Immobiliendarlehensverträge pro Jahr  vorzeitig beendet werden, ist man bei  jährlichen Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von 50 x 15.000= 750.000,- €. Auf den Zeitraum 2003 bis Ende 2010 (zu diesem Zeitpunkt wurden die meisten der falschen Widerrufsbelehrungen geändert) berechnet bedeutet dies einen Umsatz für die kleine mittelständische Sparkasse von circa 6.000.000,- €. Dabei  ist das  nur die kleine Sparkasse nebenan, hochgerechnet auf alle Banken sind die Umsätze mit Vorfälligkeitsentschädigungen  in diesen 8 Jahren  bestimmt im zweistelligen Milliardenbereich. Entscheidet nun der BGH noch vor dem 21.6.2016 zu Gunsten der Verbraucher, und nehmen nur 10% der damaligen Darlehensnehmer  ihr Widerrufsrecht noch nachträglich war, bedeutet dies immer noch einen Milliardenverlust für die Banken.

Schaffen es die Banken  jedoch, ein solches höchstrichterliches Urteil bis nach den 21.6.2016 hinaus zu zögern, ist der Verbraucher auf Grund der Gesetzeslage von dem ursprünglichen Widerrufsrecht „abgeschnitten“. Die Banken müssen dann nur noch die „Altfälle“ also die bis zum 21.6.2016 eingegangenen Widerrufe bearbeiten.

Auf Grund der unsicheren Rechtslage, den bei derartigen Streitwerten  erhöhten Prozesskostenrisiko (das bei einem Streitwert von 15.000,- € und 2 Instanzen immerhin 10.345,30 € beträgt) und der meist fehlenden Deckung der Rechtsschutzversicherung (die sich immer auf den Ausschlußtatbestand „Finanzierung von Immobilien“ berufen wird) wird bis zum 21.6.2016 lediglich ein verschwindend  geringer Teil der ehemaligen Darlehensnehmer über einen Widerruf nachdenken.

Allerdings besteht besonders  für ehemalige Darlehensnehmer die Möglichkeit , sich alle Optionen offen zu halten. Hierfür sollte die damalige Widerrufsbelehrung des Darlehensvertrages von einem Fachmann (Verbraucherzentrale, Rechtsanwälte) überprüft werden. Ist die Widerrufsbelehrung falsch, sollte in jedem Fall der Widerruf gegenüber der Bank noch ausgeübt werden. Entscheidet der BGH   nach dem 21.6.2016 zu Gunsten der Verbraucher, können diejenigen, die vorher ihr Widerspruchsrecht ausgeübt haben, ihre Rechte auf Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung noch geltend machen. Die Fälle aus dem Bereich der Bearbeitungsgebühren zeigen, dass eine Verjährung dieser Ansprüche erst mit den ersten obergerichtlichen Entscheidungen zum Widerrufsjoker beginnt (siehe zur Verjährung von Rückforderungsansprüchen von Bearbeitungsentgeld BGH Urteil vom 28.10.2014 AZ: XI ZR 17/14).

Ein vorsorglich erhobener Widerspruch bis zum 21.6.2016 kostet daher nur eine Beratungsgebühr bei der Verbraucherzentrale oder dem  Rechtsanwalt.

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Die Kanzlei Mielke Koy Butenberg berät  Sie auch in allen Fragen des Bankenrechts.

Günther Koy

 

Verjährung von Bearbeitungsgebühren – Banken meiden ungünstige Urteile durch Anerkenntnis

05 Feb

Bei den Amtsgerichten, die sich häufig mit den Fällen der Rückforderung von Bearbeitungsgebühren für Darlehensverträge befassen (etwa AG Bonn für die Postbank, AG Mönchengladbach für die Santander Bank oder AG Düsseldorf für die Targo Bank), hat sich  eine gewisse herrschende Meinung etabliert. Hat die Bank Bearbeitungsgebühren verlangt und werden diese im Wege der Klage zurückgefordert, wird der Antrag oft anerkannt. Sobald der Antrag aber Auswirkungen auf die Verjährungsfrage haben könnte, wird sich mit allen Mitteln gegen den Antrag gewährt.

Worum geht es ?

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Der Schlingerkurs der Banken im Streit um Bearbeitungsgebühren – die Verjährung fest im Blick

10 Okt

Derzeit tobt vor deutschen Amts-, Land und Oberlandesgerichten der Streit um die Rechtsmäßigkeit von Bearbeitungsgebühren bei der  Bewilligung von Darlehen.

Die Banken bekleckern sich dabei nicht gerade mit Ruhm, durch einen „Schlinger-“ und „Lavierkurs“ versuchen Sie um möglichst viele Rückzahlung herumzukommen.

Worum geht es ?

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Das nachrangige partiarische Darlehen als Anlage für Verbraucher – eine seriöse Kapitalanlage ?

18 Nov

Manchmal ist man einfach nur erstaunt über die Dreistigkeit von Vermögensvermittlern. Einer 72jährigen Rentnerin – im folgenden „omi“ –  wird ein nachrangig partiarisches Darlehen für eine Firma die Sie nicht kennt als tolle Anlage verkauft. Ich habe schon erhebliche Zweifel, ob die Renterin auch nur in Ansätzen registriert hat, was ihr da eigentlich angedreht wurde.  Aber was ist ein nachrangig partiarisches Darlehen ?

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Das Kindergeld, das Finanzgericht Hamburg und der Bundesfinanzhof –

05 Feb

So kann es gehen: Zuerst brüsk abgebügelt bei dem Finanzgericht Hamburg, dann schlank ins Revisionsverfahren bei dem Bundesfinanzhof gerutscht. Read the rest of this entry »

 
 
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