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Und schon wieder sind die Banken einem BGH-Urteil aus dem Weg gegangen…..

04 Apr

Wie bereits in unserem Blog berichtet, scheuen sich die Banken vor einem höchstrichterlichen Urteil zum sogenannten „Widerrufsjoker“ sowie zur Fragestellung der Verwirkung von Widerrufsrechten. Zu dieser Vermeidungsstrategie ist letzte Woche ein weiterer Fall hinzugekommen.


Das OLG Stuttgart hatte – gemäß der wohl überwiegenden Meinung der Oberlandsgerichte – mit Urteil vom 29.9.2015 entschieden, dass ein Widerruf, der erst nach Abwicklung des Darlehensvertrages erfolgte, wirksam, eine Verwirkung dieses Rechts jedoch nicht gegeben sei.

Auch führt nach Ansicht des OLG Stuttgart eine inhaltliche Bearbeitung dazu, dass  der Verwender sich nicht auf die Musterwiderrufsbelehrung des Gesetzgebers berufen kann.  Auf Grund der unterschiedlichen Rechtsansichten der verschiedenen Oberlandesgerichte (siehe etwa OLG Frankfurt, Urteil vom 7.7.2014 AZ: 23 U  172/13 – allerdings noch nicht Rechtskräftig da der BGH für die Nichtzulassungsbeschwerde  Prozesskostenhilfe gewährt hat: AZ: XI Z A 18/14) wurde ausdrücklich die Revision zugelassen.

Diese wurde auch durch die Bank eingelegt und begründet, da der BGH für den 5. April 2016 einen Termin zur mündlichen Verhandlung festgesetzt hatte.

Wie gehabt wurde auch dieser Termin eine Woche vorher  durch den BGH aufgehoben, da die Banken als Revisionsführer ihre Revision zurückgenommen haben (und somit incident eigentlich dass Urteil des OLG Stuttgart akzeptiert hat. Allerdings entfaltet ein Urteil eines Oberlandsgerichts keine Bindungswirkung für andere Gerichte, wie es beim BGH der Fall wäre).

Offensichtlich geht es auch hier wieder um Zeitverzögerung, um möglichst viele Verbraucher von einem Widerruf eines laufenden oder bereits beendeten Darlehensvertrages abzuhalten. Die Möglichkeiten des Widerrufes eines laufenden oder bereits beendeten  Darlehensvertrages wegen eines Fehlers in der Widerrufsbelehrung sind nur noch in einem engen zeitlichen Rahmen möglich.

Das bisher unbegrenzte Widerrufsrecht für Altverträge wird nach aktueller Gesetzeslage  zum 21.6.2016 enden.

Die Banken müssen also nur ein BGH Urteil bis zum 21.6.2016 verhindern (obwohl diese Regelung im Gesetzgebungsverfahren kritisiert wurde siehe Gutachten Prof Knops). Das bedeutet für die Banken nur noch 10 Wochen „Verzögerungspolitik“, danach müssen Sie nur noch die bis zum 21.6.2016 erfolgten Widerrufe „abarbeiten“. Und solange kein BGH Urteil in der Welt ist, werden erheblich weniger Verbraucher angesichts der Rechtslage ihr Widerrufsrecht ausüben.

So mutet die gerade heute hier eingegangene  Klageerwiderung einer Bank angesichts des obigen Verhaltens geradezu höhnisch an, in der  nachdrücklich darauf hingewiesen wird, dass der BGH bisher nicht zur Verwirkung entschieden habe, die Oberlandesgerichte Düsseldorf und Frankfurt aber eine solche Verwirkung eindeutig annehmen…..

Wer sich also mit dem Gedanken trägt, den „Widerrufs-Joker“ auszuüben, sollte dies bis spätestens  Juni 2016 angehen und den Widerruf bis spätestens zum 21.6.2016 gegenüber der finanzierenden Bank ausgeübt haben.

Angesichts der Strategie der Banken gehe ich davon aus, dass  es auch bis zum 21.6.2016 kein Urteil des BGH geben wird. Sollte bis dahin vom BGH noch eine weitere mündliche Verhandlung angesetzt werden, wird die Revision dem Verbraucher entweder erneut „abgekauft“ oder die eigene Revision kurz vor dem Termin zurückgenommen werden.

Aus Bankensicht mag dieses auch verständlich sein, droht doch ein milliardenschwerer Schaden.

Dies wird an dem Beispiel der Vorfälligkeitsentschädigung deutlich. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird gemäß § 502 BGB  dann fällig, wenn der mit langer Zinsbindungsfrist abgeschlossene  Darlehensvertrag (fast alle Immobilienfinanzierungsverträge sind so ausgestaltet) vorzeitig abgelöst wird.

Dies passiert häufig, etwa bei einem vorzeitigen Verkauf der Immobilie wegen Scheidung, Erbauseinandersetzung oder sonstigen Gründen. Bei einer Darlehenssumme von 100.000,- €, geringer Tilgung und hoher Restlaufzeit, sowie Zinsen von 5% jährlich kann da schnell ein Betrag von circa 4.000,- € pro Jahr (und für jedes weitere Jahr  der vorzeitigen Ablösung absteigend berechnet) zusammenkommen, bei höheren Darlehensbeträgen entsprechend mehr. In der Regel bewegen sich Vorfälligkeitsentschädigungen bei Verbrauchern zwischen 1.000-30.000 €. Für die folgende Beispielrechnung nehmen wir ein Mittel von 15.000,- € pro Vorfälligkeitsentschädigung an.

Wenn man jetzt annimmt, dass eine Bank, etwa die örtliche Sparkasse,  in einem mittelgroßen Ort pro Jahr 1000 Immobiliendarlehensverträge abschließt und nur 5% der Immobiliendarlehensverträge pro Jahr  vorzeitig beendet werden, ist man bei  jährlichen Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von 50 x 15.000= 750.000,- €. Auf den Zeitraum 2003 bis Ende 2010 (zu diesem Zeitpunkt wurden die meisten der falschen Widerrufsbelehrungen geändert) berechnet bedeutet dies einen Umsatz für die kleine mittelständische Sparkasse von circa 6.000.000,- €. Dabei  ist das  nur die kleine Sparkasse nebenan, hochgerechnet auf alle Banken sind die Umsätze mit Vorfälligkeitsentschädigungen  in diesen 8 Jahren  bestimmt im zweistelligen Milliardenbereich. Entscheidet nun der BGH noch vor dem 21.6.2016 zu Gunsten der Verbraucher, und nehmen nur 10% der damaligen Darlehensnehmer  ihr Widerrufsrecht noch nachträglich war, bedeutet dies immer noch einen Milliardenverlust für die Banken.

Schaffen es die Banken  jedoch, ein solches höchstrichterliches Urteil bis nach den 21.6.2016 hinaus zu zögern, ist der Verbraucher auf Grund der Gesetzeslage von dem ursprünglichen Widerrufsrecht „abgeschnitten“. Die Banken müssen dann nur noch die „Altfälle“ also die bis zum 21.6.2016 eingegangenen Widerrufe bearbeiten.

Auf Grund der unsicheren Rechtslage, den bei derartigen Streitwerten  erhöhten Prozesskostenrisiko (das bei einem Streitwert von 15.000,- € und 2 Instanzen immerhin 10.345,30 € beträgt) und der meist fehlenden Deckung der Rechtsschutzversicherung (die sich immer auf den Ausschlußtatbestand „Finanzierung von Immobilien“ berufen wird) wird bis zum 21.6.2016 lediglich ein verschwindend  geringer Teil der ehemaligen Darlehensnehmer über einen Widerruf nachdenken.

Allerdings besteht besonders  für ehemalige Darlehensnehmer die Möglichkeit , sich alle Optionen offen zu halten. Hierfür sollte die damalige Widerrufsbelehrung des Darlehensvertrages von einem Fachmann (Verbraucherzentrale, Rechtsanwälte) überprüft werden. Ist die Widerrufsbelehrung falsch, sollte in jedem Fall der Widerruf gegenüber der Bank noch ausgeübt werden. Entscheidet der BGH   nach dem 21.6.2016 zu Gunsten der Verbraucher, können diejenigen, die vorher ihr Widerspruchsrecht ausgeübt haben, ihre Rechte auf Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung noch geltend machen. Die Fälle aus dem Bereich der Bearbeitungsgebühren zeigen, dass eine Verjährung dieser Ansprüche erst mit den ersten obergerichtlichen Entscheidungen zum Widerrufsjoker beginnt (siehe zur Verjährung von Rückforderungsansprüchen von Bearbeitungsentgeld BGH Urteil vom 28.10.2014 AZ: XI ZR 17/14).

Ein vorsorglich erhobener Widerspruch bis zum 21.6.2016 kostet daher nur eine Beratungsgebühr bei der Verbraucherzentrale oder dem  Rechtsanwalt.

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Die Kanzlei Mielke Koy Butenberg berät  Sie auch in allen Fragen des Bankenrechts.

Günther Koy

 

Neue Fachanwaltschaft für Rechtsanwalt Ralph Butenberg – Fachanwalt für Erbrecht !

04 Mrz

Wir beglückwunschen unseren Kanzleikollegen Ralph Butenberg zur Ernennung zum Fachanwalt für Erbrecht !

Herr Rechtsanwalt Butenberg verlängert die Liste der bestehenden Fachanwaltschaften unserer Kanzlei um den Bereich des Erbrechtes ! Nach  Erfüllung der theoretischen und praktischen Voraussetzungen hat die Rechtsanwaltskammer Hamburg den Titel Fachanwalt für Erbrecht an Herrn Butenberg verliehen.

Herr Rechtsanwalt Butenberg berät außergerichtliche und gerichtliche  in allen Belangen des Erbrechts, Angefangen von der Testamentserstellung über die Testamentsverwaltung bis zur Erbauseinandersetzung.  Als Fachanwalt für Steuerrecht behält Herr Rechtsanwalt Butenberg auch immer die steuerrechtlichen Auswirkungen des Erbfalls im BLick !

 

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Mielke Koy Butenberg

Rechtsanwälte Fachanwälte

Lotharstraße 6

22041 Hamburg

 

TEL: 040 675 87 67 – 0

FAX: 040 675 87 67 – 18

WEB: www.mkb-recht.de

 

 

 

Die Vermeidungsstrategie der Banken zum Widerrufsrecht – Der langsame Tod des Widerruf-Jokers

08 Jan

Nachdem der BGH letztes Jahr die Bearbeitungsgebühren „kassiert“ hatte, haben sich die Banken bei dem kritischem Thema Vorfälligkeitsentschädigung und Widerruf von Darlehensverträgen offenkundig eine andere Strategie zugelegt. Diese Strategie lässt sich mit einfachen Worten umschreiben:“Kämpfen bis zum OLG – beim BGH einknicken und das Problem über die Gesetzgebung lösen“


Inhaltlich geht es um folgendes Problem:

Gemäß § 495 BGB  sind die Banken verpflichtet, bei Verbraucherdarlehensverträgen den Verbraucher über die Möglichkeit des Widerrufs zu informieren. Diese Widerrufsbelehrung – welche als Musterbelehrung vorlag – wurde von vielen Banken insbesondere im Zeitraum 2000-2010 verändert. Der BGH hatte dann aber – Anfangs im Bankenbereich wenig beachtet – mit Urteil vom 1.10.2010, AZ VIII ZR 82/10 – festgestellt, dass insbesondere die Formulierung aus der Musterbelehrung  „Die Frist beginnt frühstens mit Erhalt dieser Belehrung“ zu einer unwirksamen Belehrung führt, wenn die Musterbelehrung inhaltlich  verändert wurde.  Damit waren mit einem Schlage alle Darlehenswiderrufsbelehrungen die von der Musterbelehrung abwichen, unwirksam. Folge einer unwirksamen Darlehensbelehrung ist, dass das Widerrufsrecht weiterhin besteht, auch wenn die Darlehenssumme ausgezahlt wurde oder die Rückzahlung des Darlehens bereits erfolgt ist.

Angesichts der seit dem Jahre 2000 kontinuierlich fallenden Zinsen, insbesondere für Hypothekendarlehen, sind die Banken nun in Schwierigkeiten, da einerseits  die Verbraucher durch einen einfachen Widerruf die meist langfristig abgeschlossenen Zinsbindungen aufheben und zu wesentlich günstigeren Konditionen einen neuen Darlehensvertrag mit einer anderen Bank abschließen können (sogenannter Widerrufs-Joker) und andererseits bei bereits vorzeitig beendeten Verträgen –  etwa bei einem Hausverkauf –  unter bestimmten Umständen die Vorfälligkeitsentschädigung zurückverlangen können.

Anders als bei den Bearbeitungsgebühren, die sich meist im niedrigen 3-4 stelligen Euro-Bereich bewegten, können hier schnell 5 stellige Euro-Beträge pro Vertrag erreicht werden. Ein Milliardenrisiko für die Banken, insbesondere wenn der Bundesgerichtshof eine für die Instanzgerichte bindende Entscheidung fällt.

Die Banken haben sich also dazu entschieden, in den meisten Fällen  einen Widerruf des Darlehensvertrages nicht zu akzeptieren. Meist wird damit argumentiert, dass einerseits ein Vertrauensschutz hinsichtlich der Musterwiderrufsbelehrung besteht, die auch kleine Änderungen mit umfasst, andererseits  das Widerrufsrecht nach mehreren Jahren und insbesondere nach Beendigung und Rückzahlung des Darlehens verwirkt sei. Auch sei die Ausübung des Widerrufrechts zum Zwecke der Zinsersparnis rechtsmißbräuchlich.

In den  vergangenen Jahren gab es daher  nun in vielen OLG Bezirken Gerichtsverfahren über 2 Instanzen zu der oben genannten Problematik. Wie es in der Juristerei nun mal so ist kam es trotz ähnlicher Sachverhalte zu verschiedensten Entscheidungen der Landes- und Oberlandesgerichte. Einige hielten eine Verwirkung für gegeben (etwa Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg AZ: 13 U 73/13) andere nicht (etwa OLG  Stuttgart AZ 17 U 202/14). Die Revision zum BGH wurde in den meisten Fällen zugelassen.

Die erste Verhandlung zu der Problematik stand beim BGH am 23.6.2015 an (AZ XI ZR 154/14), es wurde erwartet, dass der BGH das Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts kippt und eine Grundsatzentscheidung zu dem Haupteinwand der Banken, der Verwirkung des Widerrufrechts, fällt. Überraschenderweise zog der Verbraucher kurz vor der mündlichen Verhandlung die Revision zurück, da er sich mit der Bank geeinigt hatte. Das Angebot der Bank  muss sehr gut gewesen sein, hatten doch im vorhinein andere, mit ähnlichen Verfahren befasste Anwälte angeboten, das Prozesskostenrisiko der Revision zu übernehmen.  Hier haben die Banken eine erste Entscheidung des  BGH verhindert.

Am 15.12.2015 stand nun wiederum eine BGH Entscheidung an (BGH, AZ: XI ZR 180/15), wiederum ging es um die Verwirkung von Widerrufsrechten auf Grund einer Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts (Az 13 U 87/14). Und auch hier kam kurz vor dem Termin die Mitteilung, dass sich die Parteien geeinigt hätten und der Revisionsführer – der Verbraucher – die Revision zurückgenommen hat.

Beide Vergleiche zeigen deutlich, dass  die Bank, die in den Vorinstanzen Erfolg hatte, eine abweichende Entscheidung des BGH fürchtete.

Allerdings erscheint es so, dass Angesichts der Vielzahl der weiter zugelassenen Revisionen es nur eine Frage der Zeit ist, bis der BGH  über die offenen Fragen entscheidet. Die Verjährung zumindest der Ansprüche auf Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigung dürfte im Falle einer Entscheidung des BGH im Sinne der Verbraucher auch  nach hinten verschoben werden (siehe dazu den Beitrag zum Thema Bearbeitungsgebühr).

Ist die Strategie der Banken also nur eine Verschiebung der Risiken auf einen späteren Zeitraum ??

Offensichtlich nicht, den die Lobbyisten haben im Hintergrund gute Arbeit geleistet. Es gibt einen aktuellen Regierungsentwurf zur „Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie„. Dort wird für § 495 BGB  geregelt, dass zukünftig das Widerrufsrecht spätestens 1 Jahr und 14 Tage nach Abschluss des Darlehensvertrages erlischt.

Das bisher unbegrenzte Widerrufsrecht für Altverträge soll nach diesem Entwurf  zum 21.6.2016 enden.

Die Banken müssen also nur ein BGH Urteil bis zum 21.6.2016 verhindern (obwohl diese Regelung im Gesetzgebungsverfahren kritisiert wurde siehe Gutachten Prof Knops). Das bedeutet für die Banken nur noch 2-3 Vergleiche, danach müssen Sie nur noch die bis dahin erfolgten Widerrufe „abarbeiten“. Und solange kein BGH Urteil in der Welt ist, werden erheblich weniger Verbraucher angesichts der Rechtslage ihr Widerrufsrecht ausüben.

Wer sich also mit dem Gedanken trägt, den „Widerrufs-Joker“ auszuüben, sollte dies bis spätestens Juni 2016 angehen und den Widerruf bis spätestens zum 20.6.2016 gegenüber der finanzierenden Bank ausgeübt haben.

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Die Kanzlei Mielke Koy Butenberg berät  Sie auch in allen Fragen des Bankenrechts.

Günther Koy

Rechtsanwalt

 

„Der Kernbereich des Eigentums“- Meine erste Verfassungsbeschwerde

12 Dez

Ich bin jetzt seit über 12 Jahren Anwalt, aber bin bisher bei keiner der vielen Entscheidungen, an denen ich als Anwalt beteiligt war, auf die Idee gekommen, dass eine der Parteien durch die Rechtsprechung in ihren Grundrechten verletzt wurde. Bis jetzt. Die für das Wohnungseigentum zuständige  Zivilkammer 18 des Landgericht Hamburg hat mich mit insgesamt 3 Entscheidungen „beglückt“, bei denen ich erstmalig der Meinung bin, dass die – offensichtlich ergebnisorientierten – Entscheidungen das Grundrecht meiner Mandanten auf Eigentum – Artikel 14 GG – verletzen. Daher habe ich mich nicht nur zu einer, sondern gleich zu drei  Verfassungsbeschwerden entschlossen. Mir ist durchaus bewusst, dass die Erfolgsquoten derartiger Verfassungsbeschwerden eher dürftig sind (Statistik des BVerfG), aber diesmal kann ich – und die Mandanten – nicht anders:


In allen drei  Verfahren ging es um die Nutzung von Sondernutzungsflächen von Doppelhäusern im Sinne des § 5 Wohnungseigentumsgesetz. Vereinfacht ausgedrückt also  um die Grundstücksflächen, die zu der jeweiligen Doppelhaushälfte gehören. Immer wenn eine Realteilung des Grundstücks bei Doppelhäusern nicht möglich ist, wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet.  Dann kann aber das Grundstück nicht den jeweiligen Doppelhauseigentümern als im Grundbuch eingetragenes Realeigentum zugewiesen werden, vielmehr  behilft man sich mit der Zuweisung der jeweiligen Flächen  als dinglich – also im Grundbuch – eingetragene  Sondernutzungsflächen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt, die jeweilige Fläche unter Ausschluß der übrigen Eigentümer im Rahmen der Vorgaben der Teilungserklärung und des Wohnungseigentumsgesetzes zu nutzen.  Die Größe und Lage der Sondernutzungsflächen  werden im Rahmen der Teilungserklärung einvernehmlich durch alle Eigentümer im Rahmen einer Vereinbarung (§ 10 WEG) festgelegt. Dies erfolgt meist durch eine maßstabsgetreue Skizze als Anlage zur Teilungserklärung, in dem die jeweiligen Sondernutzungsflächen genau eingezeichnet werden. Wird die Doppelhaushälfte durch die Eigentümer verkauft, geht auch das dingliche eingetragene Sondernutzungsrecht auf den Erwerber über.

In den vorliegenden Fällen hatten meine Mandanten jeweils eine solche, bereits bestehende Doppelhaushälfte erworben. Nach etlichen Jahren entdeckten die Mandanten jedoch, dass die von Ihnen tatsächlich genutzte Sondernutzungsfläche (sprich der Garten) irgendwie nicht mit den Vorgaben der Teilungserklärung übereinstimmte. Sie  ließen jeweils durch Sachverständige nachmessen und mussten feststellen, dass tatsächlich die Gärten zu klein waren und Teile der Sondernutzungsfläche von anderen Wohnungseigentümern nun als Zufahrt bzw Parkplatz benutzt wurden. Die tatsächlichen Grundstücke entsprechen also nicht der Teilungserklärung.

Gemäß § 985 BGB kann auch der Sondernutzungsberechtigte von dem anderen Wohnungseigentümer die Herausgabe der Sondernutzungsfläche verlangen. Der Herausgabeanspruch des Eigentümers verjährt gemäß § 197 BGB erst nach dreißig Jahren. Genau das haben meine Mandanten nun von den anderen Wohnungseigentümern verlangt. Außergerichtlich wurde dies zurückgewiesen, so dass meine Mandanten vor dem Amtsgericht Klage erhoben. Die entsprechenden Klagen wurden jedoch wegen Verwirkung abgewiesen. Das erstaunte doch sehr, da der BGH bereits 2007 – zwar hinsichtlich Realeigentum – jedoch unmissverständlich und meiner Meinung nach auch auf das WEG anwendbar ausgeführt hatte:

Soweit es um die Verwirkung des Herausgabeanspruchs aus dem in das Grundbuch eingetragenen Eigentum geht, ist darüber hinaus zu berücksichtigen, dass die Ansprüche aus dem eingetragenen Eigentum nach der ausdrücklichen Entscheidung des Gesetzgebers in § 902 Abs. 1 BGB als unverjährbar ausgestaltet sind und die Verwirkung des Herausgabeanspruchs das Eigentum als „Rechtskrüppel“ (vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2002], § 902 Rdn. 1) zurücklässt, das gegen die Eintragung im Grundbuch noch nicht einmal im Wege der Ersitzung nach § 900 Abs. 1 BGB erstarken kann. Für die Verneinung des Herausgabeanspruchs des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung folgt daraus, dass eine Verwirkung nur angenommen werden kann, wenn sich die Verpflichtung zur Herausgabe für den Besitzer als schlechthin unerträglich darstellt.
(BGH, Urteil vom 16. März 2007 – V ZR 190/06 –, Rn. 9, juris)

Eine Verwirkung wäre also in Betracht gekommen, wenn die Herausgabe für  den Besitzer „unerträglich“ wäre. Dies war bei den als Zufahrt bzw Parkplatz genutzten Flächen aber nicht der Fall und wurde auch nicht vom Gericht  behauptet.

Dagegen wurde in allen drei Verfahren Berufung zum Landgericht Hamburg eingelegt.     Für Wohnungseigentümer ist die Zivilkammer 18 zuständig. Diese Tat sich mit dem Fall und der einen Wohnungseigentümergemeinschaft (die schon zum dritten Mal diese Kammer beanspruchte und daher „bekannt“ war) schwer, und versuchte nachhaltig eine Mediation zu erreichen, was aber an der starren Haltung der Gegner scheiterte. So wurde in allen drei Fällen ein Urteil verkündet und die Entscheidungen der Amtsgericht gehalten und auch vom Berufungsgericht eine Verwirkung bejaht. Der wesentliche Teil der  Begründung der Verwirkung ist in allen drei Verfahren gleich und auch Grund für die nun eingelegte Verfassungsbeschwerde:

Letzteres ist jedoch, wie das Amtsgericht zutreffend angenommen hat, der Fall. Die Annahme einer Verwirkung setzt Voraus, dass seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und das besondere Umstände hinzutreten (Umstandsmoment), welche die verspätete Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben verstoßen erscheinen lassen (Palandt-Grüneberg, a.a.O, § 242 Rn. 87). Gegenstand der Verwirkung können dabei auch einzelne Ansprüche aus einem dinglichen Recht sein, ebenso Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG (Palandt-Grüneberg, a.a.O, § 242 Rn 105; OLG Celle NJW-RR 2007, 840 ff; BayObLG NJW-RR 1991, 1041). Zu berücksichtigen ist insoweit, dass es vorliegend nicht um den Kernbestand des Eigentums selbst geht, weil die Parteien Miteigentümer der streitgegenständlichen Gemeinschaftsfläche sind – und bleiben. Der Sachverhalt liegt insoweit anders als in der Entscheidung BGH NJW 2007,2 1183, bei der es um Ansprüche im Verhältnis zwischen Grundstücksnachbarn ging. Im vorliegenden Fall geht es vielmehr um Fragen der konkreten Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Stimmen Wohnungseigentümer insoweit konkludent oder ausdrücklich einer von der Teilungserklärung abweichenden Nutzung zu, begeben Sie sich unter Umständen des Rechts, dies später zu unterbinden (so auch Kammer, Urteil vom 9. Juli 2014,318 S 120/13).

Das Landgericht vertritt also die  Ansicht, das ein dinglich gesichertes Sondernutzungsrecht nicht mit einem  „richtigen“ Grundstückseigentümer zu vergleichen sei, da es sich nicht um den Kernbereich des Eigentums handeln würde. Auch wenn ein anderer nun die Fläche benutzen würde, blieben sie doch nominell „Eigentümer“. Daher sei das Eigentum nicht verletzt. Und wer sich lange genug nicht gegen eine Nutzung durch den anderen wehrt, hat Pech gehabt, unabhängig davon, dass der Gesetzgeber  in § 902 BGB (Unverjährbarkeit dinglich eingetragener Ansprüche) (siehe BGH a.a.O.) eigentlich etwas anderes regelt. Denn eine Wohnungseigentümergemeinschaft sei irgendwie anders zu behandeln. Dabei muss sich der Wohnungseigentümer sogar das „Hinnehmen“ des Voreigentümers zurechnen lassen, da nach Ansicht des LG Hamburg (unter Bezugnahme auf eine ältere Entscheidung des OLG Celle)  auch die Verwirkung des Voreigentümers auf den Erwerber „übergeht“.

Bei einem  Vergleich zwischen der „real“ geteilten und der nach „WEG“ geteilten Doppelhaushälfte zeigt sich die fehlende Nachvollziehbarkeit der Entscheidung:

  • Der „real“ Eigentümer einer Doppelhaushälfte kann auch nach 25-30 Jahren Herausgabeansprüche nach § 985 BGB geltend machen
  • Der „WEG“ Eigentümer einer Doppelhaushälfte kann nur einige Jahre die Herausgabeansprüche nach § 985 BGB geltend machen, danach muss er immer Verwirkung fürchte.

Begründung für die Entscheidung durch das LG Hamburg: Der WEG Eigentümer ist nicht so betroffen, weil er ja mit den anderen WEG Mitgliedern immer noch Eigentümer ist, auch wenn er es nicht mehr alleine nutzen kann. Dass das Sondernutzungsrecht des WEG Eigentümer durch die Teilungserklärung dinglich eingetragen ist, und der BGH ausdrücklich auf den dinglich Berechtigten abstellt, wird dabei nicht berücksichtigt.

Dies halte ich für eine Verletzung der Grundrechte  meiner Mandanten gemäß Artikel 14 GG. Dieser schützt das Eigentum also die  Gesamtheit der Vermögenswerte. Eben auch das Sondernutzungsrecht. Diese Eigentumsrechte werden durch die Entscheidung des Gerichts faktisch enteignet.   Für eine Unterscheidung in einen Kernbereich des Eigentums, so wie etwa das Realeigentum an einem Grundstück, und den im Umkehrschluss auch bestehenden  Randbereich des Eigentums, etwa für den WEG-Sondernutzungsberechtigten, sehe ich weder eine gesetzliche Anspruchsgrundlage noch eine plausible Begründung.

Interessanterweise hat das Berufungsgericht, obwohl ich in allen drei Verfahren die Zulassung der Revision beantragt hatte, diese nicht zugelassen, da Ihre Entscheidung keine  Abweichung von der oben zitierten Rechtsprechung des BGH  sei (??!) und im übrigen nur ein „besonderer Einzelfall“.

Da gemäß § 62 WEG die Nichtzulassungsbeschwerde gesetzlich ausgeschlossen ist, verblieb nur noch die Verfassungsbeschwerde. (Eine Gehörsrüge war nicht notwendig, da ein Verstoß gegen das rechtliche Gehör nicht geltend gemacht wurde, siehe 1 BvR 3057/11)

Jetzt ist Karlsruhe dran, ich bin gespannt ob die Beschwerden zur Entscheidung angenommmen werden.

Ich werde über den Ausgang des Verfahrens berichten.


Günther Koy

Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwälte Mielke Koy Butenberg

Lotharstr. 6

22041 Hamburg

 

Das Urteil des BGH zur Kreditbearbeitungsgebühr und deren Verjährung – Die Uhr tickt !

24 Nov

Am 13.5.2014 hat der BGH das bereits seit Jahren erwartete Grundsatzurteil zu den „Bearbeitungsgebühren“ gefällt(AZ: XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13) . Auf den ersten Blick hat die Bankenbranche erneut eine große Kröte zu schlucken und muss nun – wie die Presse berichtete – meherere hundert Millionen Euro  zurückerstatten.

Aber ist der Schaden wirklich so groß ?

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Der pressefreundliche SMS Kollege

15 Nov

Manche Mandate nehmen ungewöhnliche Wendungen, die man bei Annahme der Mandate so gar nicht erwartet hat. So auch in diesem Fall. Ein echtes „Rockstarmandat“. Schadenersatzansprüche wegen Sachbeschädigung im  Hotelzimmer gegen einen Z-Prominenten. Das einzige Problem  war, eine zustellfähige Adresse des Z-Promi zu finden. Dann ging es den Gang eines normalen Verfahren, also Aufforderung an den Gegner den Schaden zu zahlen. Nach Ablauf der Frist und Rücksprache mit dem Mandanten kam es zur Klageerhebung vor dem zuständigen Gericht. Soweit ein fast ganz normales Mandat, aber jetzt wurde es ungewöhnlich.

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Fremdschämen unter Anwälten

09 Apr

Vor einiger Zeit hatte ich im Rahmen des Mietrechtsblogs behauptet, dass man in Mietrechtsangelegenheiten mit einem Anwalt besser beraten ist. Heute hatte ich das zweifelhafte Vergnügen einem anderen Anwalt beim totalen Versagen zum Nachteil seines Mandanten zuzusehen.

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Der Blick in die Anwaltskristallkugel im Fall Hoeneß

12 Mrz

Alle reden und schreiben über den Fall Hoeneß. Die Beweisaufnahme wurde heute bereits geschlossen, morgen folgen höchstwahrscheinlich die Plädoyers und das Urteil. Doch was kommt dabei raus ?

Freispruch wegen einer wirksamen Selbstanzeige ?

Oder eine Gefängnisstrafe auf Bewährung ?

Gefängnis für den „Lautsprecher der Liga“ ? !

Ein Blick in unsere Anwaltskristallkugel hilft weiter:

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Framing von Videos Dritter – Eine der spannendsten Entscheidung des EuGH und BGH in 2014

09 Feb

Das „Framing“ (also das Einbetten von Youtube Videos und Videos anderer Portale in die eigene Webseite oder Blog ) ist mittlerweile so einfach, dass es auch der grobe Laie hinbekommt, man muss lediglich einen vordifinierten Html-Code einfügen bzw bei seinem CMS System den Link eingeben.  Angesichts der Allgegenwärtigkeit von eingebetteten Videos im Internet scheint die Rechtslage hierzu auch klar zu sein.

Leider stimmt dies ganz und gar nicht.

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Verjährung von Bearbeitungsgebühren – Banken meiden ungünstige Urteile durch Anerkenntnis

05 Feb

Bei den Amtsgerichten, die sich häufig mit den Fällen der Rückforderung von Bearbeitungsgebühren für Darlehensverträge befassen (etwa AG Bonn für die Postbank, AG Mönchengladbach für die Santander Bank oder AG Düsseldorf für die Targo Bank), hat sich  eine gewisse herrschende Meinung etabliert. Hat die Bank Bearbeitungsgebühren verlangt und werden diese im Wege der Klage zurückgefordert, wird der Antrag oft anerkannt. Sobald der Antrag aber Auswirkungen auf die Verjährungsfrage haben könnte, wird sich mit allen Mitteln gegen den Antrag gewährt.

Worum geht es ?

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